{"id":5251,"date":"2022-05-12T09:23:53","date_gmt":"2022-05-12T09:23:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.equipoeconomico.com\/?p=5251"},"modified":"2025-05-08T13:50:33","modified_gmt":"2025-05-08T13:50:33","slug":"the-new-catastral-reference-value-the-objectived-value-of-real-estate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.equipoeconomico.com\/en\/corporate-and-personal-taxation\/the-new-catastral-reference-value-the-objectived-value-of-real-estate\/","title":{"rendered":"The new catastral reference value: the objectived value of real estate"},"content":{"rendered":"

Hace un par de meses escrib\u00ed un art\u00edculo en \u201cEl Notario del siglo XXI\u201d sobre el nuevo valor de referencia catastral (VR) introducido por la Ley 11\/2021, de 9 de julio, de Medidas de Prevenci\u00f3n y Lucha contra el Fraude Fiscal, que ha modificado la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (ITPAJD) y los problemas que seguramente plantear\u00eda. En virtud de dicha modificaci\u00f3n, a partir de 1 de enero de 2022 cuando se trate de heredar o donar inmuebles, o de su transmisi\u00f3n por particulares, la base imponible del impuesto ser\u00e1, como m\u00ednimo, el VR<\/strong>. Un valor objetivado, determinado anualmente por la Direcci\u00f3n General del Catastro tomando como base los precios de las compraventas de inmuebles contenidos en escrituras comunicadas por notarios o inscritas en el Registro de la Propiedad, a los que se aplicar\u00e1n ciertos coeficientes correctores.<\/p>\n

El VR sustituye al anterior \u201cvalor de mercado\u201d que de acuerdo con la Ley del ITPAJD es el precio m\u00e1s probable por el cual podr\u00eda venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas; lo que vulgarmente se ha entendido como el precio m\u00e1ximo que alguien independiente est\u00e1 dispuesto a pagar, y el precio m\u00ednimo que la contraparte est\u00e1 dispuesto a aceptar. Sin embargo, desde principios de a\u00f1o, s\u00f3lo podr\u00e1 acudirse a la determinaci\u00f3n libre del precio de mercado cuando \u00e9ste sea superior al VR, o en los supuestos en los que directamente la Direcci\u00f3n del Catastro no lo haya determinado.<\/p>\n

El art\u00edculo ven\u00eda a advertir de la llamativa asimetr\u00eda Administraci\u00f3n-contribuyente que esto supone: el VR es un valor m\u00ednimo que se quiere imponer en perjuicio del contribuyente al pretender aplicarlo, incluso cuando la transacci\u00f3n se haga realmente por un importe inferior. En cambio, si el valor declarado por el contribuyente (normalmente seg\u00fan el precio o la contraprestaci\u00f3n efectivamente satisfecha) es superior al VR, se tomar\u00e1 dicha magnitud. Pero lo fundamental: el VR no evita que sea posible que el precio real de la transacci\u00f3n sea inferior al VR, y en estos supuestos, se gravar\u00e1 una capacidad de pago inexistente<\/strong>.<\/p>\n

El precio de mercado de los inmuebles est\u00e1 influido una enorme cantidad de variables, alguna de ellas imposibles de prever mediante c\u00e1lculos te\u00f3ricos, como es, por ejemplo, una situaci\u00f3n f\u00edsica privilegiada, que hace que un inmueble de las mismas caracter\u00edsticas, a la misma altura, y con la misma orientaci\u00f3n, valga m\u00e1s o valga menos porque tiene en la puerta la boca del metro, o el telesilla en una estaci\u00f3n de esqu\u00ed, o las vistas en primera l\u00ednea de playa, lo que distorsiona cualquier intento de objetivar el precio. Tambi\u00e9n el precio libre puede estar condicionado leg\u00edtimamente por la situaci\u00f3n financiera de los vendedores, que hace que la posici\u00f3n del comprador se vea privilegiada en la negociaci\u00f3n, e incline la balanza hacia un precio m\u00e1s bajo, o incluso, en los supuestos previstos en la propia legislaci\u00f3n administrativa que hace que el precio \u201creal\u201d de la transacci\u00f3n, pueda perfectamente ser inferior al valor objetivado determinado por el Catastro.<\/p>\n

Pues bien, cuatro meses despu\u00e9s de la aplicaci\u00f3n del valor de referencia catastral, ya se han publicado las primeras resoluciones de consultas a la Direcci\u00f3n General de Tributos (DGT) en las que se exponen supuestos en los que el VR, como base imponible objetivada, grava una capacidad de pago inexistente<\/strong>. Es el caso de la transmisi\u00f3n de viviendas con la calificaci\u00f3n de \u201cVivienda de Protecci\u00f3n P\u00fablica\u201d <\/strong>o aquellas sometidas a cualquier tipo de r\u00e9gimen de protecci\u00f3n oficial con precio limitado por la Administraci\u00f3n (V0298-22 y V0690-22, de 17 de febrero y de 30 de marzo de 2022). El Centro Directivo dispone que en los supuestos en los que sea la Administraci\u00f3n la que limite los precios, los sujetos pasivos deben liquidar el impuesto por el VR si es superior, sin perjuicio de que dicho valor pueda ser impugnado solicitando la rectificaci\u00f3n de la autoliquidaci\u00f3n. Habr\u00e1 que esperar a las resoluciones de los procedimientos de rectificaci\u00f3n, pero prima facie \u00bfqu\u00e9 capacidad de pago se est\u00e1 gravando cuando es la propia Administraci\u00f3n la que establece el precio que deben pactar las partes, en funci\u00f3n de la capacidad de pago de los adquirentes que cumplan los requisitos? Y en el supuesto de que las solicitudes de rectificaci\u00f3n corrijan las autoliquidaciones \u00bfqu\u00e9 ocurre con los sujetos pasivos que no cuenten con medios para recurrir el valor mediante la solicitud? Es evidente que se gravar\u00e1n capacidades de pago ficticias, establecidas por la objetivaci\u00f3n de la base imponible de un impuesto que deber\u00eda basarse en el precio real de las cosas como manifestaci\u00f3n de riqueza.<\/p>\n

Pero es que en los supuestos de transmisi\u00f3n de inmuebles por subasta p\u00fablica <\/strong>notarial, judicial o administrativa, la DGT responde que en el supuesto de que el valor de adjudicaci\u00f3n en la subasta sea inferior al VR, tambi\u00e9n debe declararse dicho valor objetivado (V0453-22, de 9 de marzo de 2022). Y yo me pregunto: \u00bfcabe alg\u00fan sistema mejor de manifestaci\u00f3n de la competencia entre varios posibles compradores que la subasta p\u00fablica? \u00bfquiere decir la Administraci\u00f3n que el sistema que ha establecido para el cobro de sus propias deudas por la realizaci\u00f3n de los bienes de los contribuyentes malvende los inmuebles?<\/p>\n

A mi juicio, es la demostraci\u00f3n de que la objetivaci\u00f3n de las bases imponibles del ITPAJD y el ISD va a crear situaciones en las que se graven capacidades de pago inexistentes, lo que sin duda plantear\u00e1 potenciales cuestiones de inconstitucionalidad<\/strong>, dado que el art. 31 CE establece como gran principio la tributaci\u00f3n con arreglo a la capacidad econ\u00f3mica de los ciudadanos<\/strong>. Precisamente, \u00e9ste es el motivo por el que en otros impuestos como el IIVTNU, el c\u00e1lculo de la base imponible haya sido declarado inconstitucional.<\/p>\n

No parece que \u00e9ste sea el camino de un sistema tributario moderno fundado en los principios de eficiencia y capacidad de pago. La reforma, que vino motivada por la doctrina del Tribunal Supremo muy cr\u00edtica con los m\u00e9todos est\u00e1ticos y alejados de la realidad utilizados por la Administraci\u00f3n tributaria para la comprobaci\u00f3n de los valores de inmuebles<\/strong>, no ha solucionado los problemas<\/strong>. En realidad, lo que ha hecho es a\u00f1adir motivos de impugnaci\u00f3n de calado constitucional, que afectan a los principios en los que se basa un sistema tributario justo<\/strong>.<\/p>\n

 <\/p>\n

Irene Carrera Aguado<\/a><\/span><\/strong>
\nGerente del \u00c1rea de Derecho Fiscal<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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