{"id":9863,"date":"2025-10-01T09:00:14","date_gmt":"2025-10-01T09:00:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.equipoeconomico.com\/uncategorized\/perspectivas-para-el-mercado-de-la-vivienda-espanol-una-reactivacion-de-la-oferta-insuficiente-para-la-pujante-demanda\/"},"modified":"2025-10-01T09:16:50","modified_gmt":"2025-10-01T09:16:50","slug":"outlook-for-the-spanish-housing-market-an-insufficient-supply-rebound-amid-robust-demand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.equipoeconomico.com\/en\/economic-analysis\/outlook-for-the-spanish-housing-market-an-insufficient-supply-rebound-amid-robust-demand\/","title":{"rendered":"Outlook for the Spanish Housing Market: An Insufficient Supply Rebound Amid Robust Demand"},"content":{"rendered":"

El mercado inmobiliario residencial espa\u00f1ol atraviesa un momento de gran dinamismo, marcado por una fuerte demanda de viviendas que contrasta con una oferta, que vuelve a crecer de forma incipiente, pero todav\u00eda es insuficiente. Este desajuste est\u00e1 impulsando los precios y complicando el acceso a la vivienda<\/strong>, especialmente en determinadas geograf\u00edas y colectivos -entre los m\u00e1s j\u00f3venes y las rentas bajas-.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, ofrecemos cinco claves estrat\u00e9gicas <\/strong>sobre sobre las principales tendencias del sector, los relevantes retos a los que se enfrenta y las oportunidades que se abren en el contexto actual. Estas forman parte de un an\u00e1lisis riguroso y extenso realizado por Ee|Estrategia, <\/strong>el Servicio de Informaci\u00f3n Econ\u00f3mica de Equipo Econ\u00f3mico (Ee), bajo el t\u00edtulo \u2018El mercado de la vivienda en Espa\u00f1a: tendencias, retos y oportunidades estrat\u00e9gicas\u2019.<\/strong><\/p>\n

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1. Un contexto global incierto, en el que Espa\u00f1a mantiene su dinamismo. <\/strong><\/h3>\n

La econom\u00eda mundial ha entrado en una nueva era. <\/strong>Las tensiones geoecon\u00f3micas preexistentes y el resto de grandes transformaciones en curso -como la transformaci\u00f3n digital, el reto demogr\u00e1fico y el cambio clim\u00e1tico- se ven ahora intensificadas por la visi\u00f3n de la Administraci\u00f3n Trump de la primac\u00eda del poder sobre las normas. El sector inmobiliario, al igual que el resto de las industrias y tambi\u00e9n los Estados, deber\u00e1 adaptar sus estrategias a la nueva realidad en la que deber\u00e1n desenvolverse<\/strong>, integrando las necesarias capacidades de predicci\u00f3n, adaptabilidad y resiliencia.<\/p>\n

El escenario global descrito ha elevado la incertidumbre y desacelerado la actividad econ\u00f3mica, <\/strong>con las \u00faltimas expectativas del FMI apuntando a un moderado crecimiento del PIB mundial del 3% en 2025, sometido a numerosos riesgos a la baja. Por su parte, la econom\u00eda espa\u00f1ola sostiene, por ahora, un crecimiento diferencial respecto a sus vecinos europeos, lo que contin\u00faa impulsando las transacciones en el mercado inmobiliario.<\/strong><\/p>\n

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2. Demanda s\u00f3lida frente a una oferta limitada.<\/strong><\/h3>\n

La demanda de vivienda viene creciendo con fuerza<\/strong>: tras aumentar el 9,9% interanual en 2024, las compraventas de vivienda han aumentado el 18,8% interanual en los primeros siete meses del a\u00f1o, hasta superar las 422.000 transacciones, la cifra m\u00e1s alta registrada para este periodo desde 2007. La confluencia de diversos factores explica este repunte: demogr\u00e1ficos (flujos migratorios, aumento de la esperanza de vida, disminuci\u00f3n del n\u00famero de habitantes por hogar); econ\u00f3micos nacionales (crecimiento, aumento del empleo, reducci\u00f3n de los tipos de inter\u00e9s y reactivaci\u00f3n de la concesi\u00f3n de cr\u00e9dito), e internacionales (compraventa por parte de extranjeros y flujos tur\u00edsticos).<\/p>\n

Por su parte, la oferta comienza a reactivarse, pero sigue condicionada por restricciones estructurales<\/strong>, manteni\u00e9ndose lejos de los niveles de principios de siglo. Si bien durante los siete primeros meses del a\u00f1o crecieron el 10,9% interanual, los visados de construcci\u00f3n de viviendas siguen situ\u00e1ndose cerca del 75% por debajo de los niveles del a\u00f1o 2000. Esta restricci\u00f3n responde a un conjunto de elementos: las limitaciones regulatorias, derivadas de retrasos en la concesi\u00f3n de licencias y de normativas locales que reducen la disponibilidad de suelo finalista; la escasez de mano de obra cualificada, la baja productividad del sector y el encarecimiento de los materiales; as\u00ed como la ausencia de incentivos p\u00fablicos efectivos y la creciente incertidumbre regulatoria, que han frenado el dinamismo de la construcci\u00f3n residencial.<\/p>\n

De tal manera, el incipiente repunte de la oferta es claramente insuficiente para atender a la pujante demanda de vivienda, <\/strong>seg\u00fan se aprecia en el gr\u00e1fico 1. Entre comienzos de 2021 y el segundo trimestre de 2025 se crearon 1.134.400 hogares, mientras que en ese tiempo solo se concedieron 524.517 licencias de construcci\u00f3n.<\/p>\n

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GR\u00c1FICO 1. <\/strong>CREACI\u00d3N NETA DE HOGARES Y N\u00daMERO DE VISADOS CONCEDIDOS PARA LA CONSTRUCCI\u00d3N DE VIVIENDA. MILES.<\/strong><\/span><\/span><\/p>\n

\"\"(*) Variaci\u00f3n del n\u00famero de hogares con respecto al semestre anterior.<\/p>\n

Fuente: INE, Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, Equipo Econ\u00f3mico (Ee).<\/p>\n

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3. Precios al alza y creciente problema de accesibilidad.<\/strong><\/h3>\n

La consecuencia m\u00e1s evidente del desajuste entre oferta y demanda es el alza de los precios de la vivienda. <\/strong>En t\u00e9rminos nominales crecieron el 12,7% en el segundo trimestre del a\u00f1o, por encima del crecimiento medio del 8,4% registrado en 2024, superando as\u00ed los niveles alcanzados durante la burbuja inmobiliaria. Si bien no es el caso en t\u00e9rminos reales, acumulan asimismo un notable crecimiento, seg\u00fan se aprecia en el gr\u00e1fico 2.<\/p>\n

GR\u00c1FICO 2. <\/strong>PRECIOS DE LA VIVIENDA EN T\u00c9RMINOS REALES Y NOMINALES. \u00cdNDICE BASE 1T 2007=100.<\/strong><\/span><\/span><\/p>\n

\"\"Fuente: INE, Eurostat, Equipo Econ\u00f3mico (Ee).<\/p>\n

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El incremento ha sido especialmente intenso en provincias con mayor actividad econ\u00f3mica y fuerte crecimiento de la poblaci\u00f3n, as\u00ed como en importantes destinos tur\u00edsticos<\/strong>. As\u00ed, destacan los aumentos del valor tasado medio de la vivienda libre en el segundo trimestre de 2025 con respecto a 2019 en Baleares (1.157 euros m\u00e1s el metro cuadrado), Madrid (1.004 euros), M\u00e1laga (897 euros), Santa Cruz de Tenerife (564 euros) y Barcelona (514 euros). Si bien tambi\u00e9n se han visto afectadas las zonas perif\u00e9ricas de las grandes urbes, como es el caso de las provincias cercanas a Madrid.<\/p>\n

El aumento de los precios<\/strong> est\u00e1 dificultando el acceso a la vivienda para la poblaci\u00f3n, afectando especialmente a algunos sectores<\/strong>. Desde comienzos de 2021, los precios de la vivienda han crecido el 39,4%, claramente por encima del 26,7% en que lo han hecho los salarios. En ese sentido, han aumentado el n\u00famero de a\u00f1os necesarios de renta bruta anual de un hogar mediano para satisfacer el precio de la vivienda, desde los 6,9 a\u00f1os en 2019 hasta 7,25 en el primer trimestre de 2025. La situaci\u00f3n afecta con mayor intensidad a los hogares m\u00e1s j\u00f3venes y a aquellos con menores ingresos. Adem\u00e1s, el aumento de los precios de la vivienda se ha extendido tambi\u00e9n a la vivienda en alquiler<\/strong>, que lo ha hecho en m\u00e1s del 40% desde 2019, dificultando tambi\u00e9n el acceso a esta modalidad.<\/p>\n

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4. Perspectivas del mercado residencial en 2025-2027.<\/strong><\/h3>\n

De cara al medio plazo, estimamos que persistir\u00e1n los factores que impulsan la demanda de vivienda en Espa\u00f1a<\/strong>. Seg\u00fan el INE, la poblaci\u00f3n seguir\u00e1 aumentando hasta alcanzar los 52 millones de habitantes en los pr\u00f3ximos cinco a\u00f1os, principalmente por los flujos migratorios. Al mismo tiempo, continuar\u00e1 el envejecimiento demogr\u00e1fico, con una esperanza de vida proyectada de 85 a\u00f1os en 2035, y se reducir\u00e1 el tama\u00f1o medio de los hogares, que pasar\u00e1n de 19,5 millones en 2025 a 22,3 millones en 2035. A estos elementos se sumar\u00e1n la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica en los principales pa\u00edses emisores de turistas y compradores internacionales de vivienda en Espa\u00f1a, as\u00ed como el mayor dinamismo de la econom\u00eda nacional. Adem\u00e1s, la pol\u00edtica monetaria m\u00e1s laxa del BCE seguir\u00e1 favoreciendo la demanda de cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

Mientras, continuar\u00e1 la expansi\u00f3n moderada de la<\/strong> oferta de vivienda<\/strong>. A ello apuntan diversos indicadores, como el aumento del 3,8% interanual del cr\u00e9dito concedido para la construcci\u00f3n de edificios en el primer semestre de 2025 despu\u00e9s de acumular trimestres al alza y el aumento del 23,5% interanual en el segundo trimestre de 2025 de las transacciones de solares urbanos sin edificar. Sin embargo, ante la ausencia de las reformas que reviertan, entre otros, las limitaciones regulatorias y burocr\u00e1ticas a la construcci\u00f3n, en el medio plazo el aumento esperado de la oferta no ser\u00e1 suficiente para cubrir a la demanda. Esto prolongar\u00e1 las tensiones sobre los precios y los problemas de accesibilidad.<\/strong><\/p>\n

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5. Qu\u00e9 hacer: propuestas de acci\u00f3n frente a la escasez de vivienda<\/strong><\/h3>\n

Frente a los desequilibrios expuestos, las pol\u00edticas p\u00fablicas que tendr\u00edan un mayor impacto positivo sobre el mercado son aquellas que propicien el incremento de la oferta de vivienda<\/strong>. En ese sentido en Ee|Estrategia definimos cinco l\u00edneas de acci\u00f3n que podr\u00eda adoptar el sector p\u00fablico:<\/p>\n

    \n
  • Un adecuado diagn\u00f3stico<\/strong> del mercado.<\/li>\n
  • La reducci\u00f3n de la incertidumbre regulatoria<\/strong> y el reforzamiento de la seguridad jur\u00eddica.<\/li>\n
  • Una mayor coordinaci\u00f3n administrativa, <\/strong>para la agilizaci\u00f3n de los procesos administrativos urban\u00edsticos y colaboraci\u00f3n con el sector privado en el aumento de viviendas sociales.<\/li>\n
  • La definici\u00f3n de un marco fiscal m\u00e1s favorable.<\/strong><\/li>\n
  • Una mejora de las infraestructuras de transporte<\/strong> para aumentar la conectividad entre municipios.<\/li>\n<\/ul>\n

    Por \u00faltimo, definimos tres claves estrat\u00e9gicas en las que pueden profundizar las empresas del sector inmobiliario para afrontar los relevantes retos expuestos<\/strong>:<\/p>\n

      \n
    • El impulso de la cada vez mayor profesionalizaci\u00f3n<\/strong> del sector, para incrementar su competitividad.<\/li>\n
    • La industrializaci\u00f3n y la estandarizaci\u00f3n<\/strong> de los procedimientos.<\/li>\n
    • El acceso a financiaci\u00f3n alternativa<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n

       <\/p>\n

      FIGURA 1.<\/span> <\/strong>OCHO PROPUESTAS DE ACTUACI\u00d3N FRENTE A LA ESCASEZ DE VIVIENDA, DIRIGIDAS TANTO AL \u00c1MBITO DE LAS POL\u00cdTICAS P\u00daBLICAS COMO AL SECTOR PRIVADO.<\/strong><\/p>\n

       <\/p>\n

      \"\"<\/p>\n

       <\/p>\n

      Fuente: Ee|Estrategia.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Jorge Vindel Gonz\u00e1lez.<\/a>
      \n<\/strong><\/span>Analista econ\u00f3mico senior – \u00c1rea econ\u00f3mica e internacional, Equipo Econ\u00f3mico (Ee).<\/p>\n

      F\u00e9lix Escobar G\u00f3mez.
      \n<\/a><\/span><\/strong>Analista econ\u00f3mico – \u00c1rea econ\u00f3mica e internacional, Equipo Econ\u00f3mico (Ee).<\/p>\n

      Rodrigo Liras Molinero.
      \n<\/strong>Analista econ\u00f3mico en pr\u00e1cticas – \u00c1rea econ\u00f3mica e internacional, Equipo Econ\u00f3mico (Ee).<\/p>\n

       <\/p>\n